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Leipziger Grundstücksmarkt: Rückkehr zur Normalität


Leipzig, 13. April 2010
AENGEVELT-RESEARCH:


Der Leipziger Grundstücksmarkt kann sich mit einem in 2009 erzielten, mehr als respektablen Geldumsatz von rd. EUR 938 Mio. sehen lassen: Der Wert liegt rd. 14% unter dem Vorjahresergebnis (2008: rd. EUR 1,1 Mrd.), übertrifft indessen sämtliche Ergebnisse der Jahre 2000 bis 2004 deutlich. „Krisengewinnler" ist dabei analog zu anderen Standorten insbesondere das Segment Wohn- und Teileigentum, das nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Geldumsatz von rd. EUR 442 Mio. klar über den Werten der Boomjahre 2006/2007 liegt und in der gesamten Dekade lediglich vom Vorjahr (2008: EUR 456 Mio.) übertroffen wurde.

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (nur Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 938 Mio. entfielen in 2009:


  • rd. EUR 439 Mio. auf bebaute Grundstücke (2008: rd. EUR 577 Mio.),
  • rd. EUR   57 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2008: rd. EUR 64 Mio.),
  • rd. EUR  442 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2008: rd. EUR 456 Mio.)


Marktkonsolidierung am Leipziger Investmentmarkt
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ging das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt im Berichtsjahr 2009 mit rd. EUR 415 Mio. nochmals um rd. 24% gegenüber dem Vorjahr (2008: rd. EUR 549 Mio.) zurück. Indessen stellt einen durchaus markttypischen Wert jenseits der beiden Boomjahre 2006 und 2007 mit Geldumsätzen von jeweils rd. EUR 1 Mrd. dar.

Der Markanteil von Investmentobjekten am gesamten Transaktionsvolumen des Leipziger Immobilienmarktes (rd. EUR 938 Mio.) liegt im Berichtjahr bei 44%. (2008: rd. 50%). Für Leipziger Verhältnisse ist das unterdurchschnittlich wenig. In den Jahren 2005 bis 2007 schwankte dieser Anteil zwischen 57% und 61% und selbst im 10-Jahresmittel entfiel jedes Jahr nahezu die Hälfte der Immobilienumsätze auf den Investmentmarkt.

Marktkonsolidierung im Segment Büro- und Geschäftshäuser

Das Transaktionsvolumen im Segment der Büro- und Geschäftshäuser ist mit knapp EUR 45 Mio. deutlich unter den Vorjahreswert (2008: rd. EUR 61 Mio.) gesunken.

Im Fünfjahresvergleich (Ø 2004 bis 2008) reduzierte sich der Geldumsatz zwar um 82%, dass sich diese Phase auf Grund der Boomjahre 2006 und 2007 indessen aussagefähig nicht als Benchmark eignet, ist unübersehbar. Doch selbst im Vergleich mit den Umsätzen zu Beginn des Jahrtausends wurde im Mittel in diesen Jahren (Ø 2000 bis 2004: EUR 137,8 Mio.) deutlich mehr Umsatz mit Büro- bzw. Geschäftshäusern getätigt als 2009. Die reinen Transaktionszahlen sind zwar ebenso deutlich zurück gegangen, allerdings etwas unterdurchschnittlich. Die Folge sind höhere mittlere Kaufpreise pro Objekt. Der im Mittel 2008 kontrahierte Kaufpreis belief sich auf rd. EUR 1,1 Mio. Im Jahr 2009 waren es hingegen rd. EUR 2,4 Mio.

Weiter rege Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern
Auf dem Wohninvestmentmarkt wurde 2009 mit rd. EUR 150 Mio. ein - abgesehen von den beiden Ausnahmejahren 2006 und 2007 - dekadentypischer Geldumsatz erzielt (2008: rd. EUR 184 Mio.; Ø 2000 bis 2004: rd. EUR 129 Mio.).

Dabei ging das durchschnittlich realisierte Kaufpreisniveau für Mehrfamilienhäuser bei 563 Transaktionen (2008: 609 Kauffälle) von rd. EUR 302.000,- je Verkaufsfall zurück auf rd. EUR 266.400,- in 2009.

 

Stabile Renditeniveau für Wohnimmobilien
Das Renditenniveau ist derzeit in Leipzig auf hohem Niveau recht stabil. Die Spannweite der Renditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylage reicht von 6,1% bis 7,8% (Vorjahr: zwischen 6,3% und 7,5%). In den Cityrandlagen werden z.T. deutlich höherer Renditen erzielt (bis 9,5%).

Die verbesserte Marktsituation auf dem Wohnungsmarkt schlug sich in den letzten Jahren z.T. deutlich in den Renditen nieder, die mehr oder weniger seit Jahren sinken. Dennoch sind die Verzinsungen in Leipzig nach wie vor ausgesprochen attraktiv. Im sanierten Altbau ist die Spannweite der realisierbaren und marktüblichen Renditen extrem abhängig von Lage und Qualität des Objekts und entsprechend groß. Die Spannweite reicht derzeit von 6,5% bis 9,5%. Als markttypisch hat sich in den letzten Jahren eine mittlere Rendite um bzw. unter 8% herauskristallisiert.

Trends 2010

Für 2010 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine Belebung des Marktgeschehens mit leicht steigenden Umsätzen am Investmentmarkt.

Innerhalb der Nachfragegruppen werden eigenkapitalstarke Investoren den Markt weiterhin dominieren.

Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH qualitätsabhängig in A-Lagen eine zeitnahe Stabilisierung des Renditeniveaus, in mittleren Lagen noch weiter steigende Renditen.

Hochwertige Immobilien bleiben 2010 unverändert gefragt.

Im Mehrfamilienhaussegment erwartet AENGEVELT-RESEARCH bei marktfähigen Objekten deshalb ein weiteres moderates Absinken der Spitzenrendite.

Im Wohninvestmentsegment bleiben auch 2010 Aufteiler die größte Anbietergruppe (Selbstnutzer und Kapitalanleger).

Weitere Informationen:

AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
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Tel.: 0211/83 91-307
Mobil: 0172/98 04-203
E-mail: t.glodek@aengevelt.com
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