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Leipziger Büromarkt robust


Leipzig, 13. April 2010
AENGEVELT-RESEARCH:


Während in den deutschen Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München 2009 die Büroflächenumsätze nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH krisenbedingt um durchschnittlich 29% zurückgingen, konnte Leipzig - u.a. aufgrund des durch AENGEVELT an die Stadt Leipzig vermittelten Abschlusses über rd. 42.000 m² Bürofläche für das neue Technische Rathaus - gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Drittel auf das Rekordergebnis von rd. 115.000 m² zulegen. Aber auch ohne den so nicht duplizierbaren Großabschluss hätte sich nach einer Umsatzleistung von 84.600 m² in 2008 der Büromarkt auf 73.000 m² Umsatz gestellt. Das wäre ein Minus von 11.600 m² bzw. lediglich 14% binnen Jahresfrist gewesen. Das unterstreicht die Robustheit des Leipziger Büromarktes im direkten Vergleich mit den „Big Five" genauso wie die ebenfalls gegen den Trend auf EUR 12,-/m² gestiegene Bürospitzenmiete.

Büromarkt Leipzig: Prognose 2010

Für 2010 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein wieder markttypisches Umsatzvolumen um 80.000 m².

Dabei übertraf der Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2010 mit rd. 22.000 m² das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (I. Q. 2009: rd. 14.000 m²; I. Q. 2008: ca. 20.000 m²) deutlich.

Wie von AENGEVELT-RESEARCH im Vorbericht prognostiziert, erzielte der Leipziger Büromarkt in 2009 u.a. durch Neuansiedlungen und Unternehmensexpansionen - zusammen rd. 22.000 m² - wie in den Vorjahren 2007 und 2008 eine positive Nettoabsorption. Angesichts der insgesamt unverändert günstigen Rahmenbedingungen am Leipziger Büromarkt hinsichtlich Mietpreisniveau und Verfügbarkeit moderner Flächen prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH auch für 2010 eine positive Nettoabsorption.

Der Abbau des nachfragegerechten Angebotssockels setzt sich fort. Das absolute Leerstandsvolumen hat sich binnen Jahresfrist bereits von 720.000 m² Bürofläche Anfang 2009 auf rd. 645.000 m² Anfang 2010 reduziert. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsrate von rd. 18,7% (Anfang 2009: rd. 21,3%).

Die Bürospitzenmiete, die innerhalb eines Jahres von rd. EUR 10,-/m² auf rd. EUR 11,-/m² bis Ende 2008 angezogen hat, ist in 2009 weiter auf aktuell EUR 12,-/m² gestiegen. Leipzig bietet Nutzern damit indessen im bundesweiten Standortvergleich unverändert günstige Rahmenbedingungen.

Dominierende Nachfrage am Cityrand und erweiterten Cityrandbereich

In Leipzig konzentrierte sich die Büroflächennachfrage 2009 wie bereits in den Vorjahren besonders auf die erweiterten Cityrandlagen. Hier wurden rd. 81% bzw. knapp 93.200 m² Bürofläche umgesetzt. Dabei dominierte indessen der Großabschluss (Technisches Rathaus) in der Prager Straße das Umsatzgeschehen.

Innerhalb des Citykerns und der Ringlage wurden 2009 rd. 18% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes generiert. Allein auf den City-kern entfielen rd. 18.400 m² bzw. 16% des gesamten Flächen-umsatzes im Marktgebiet, in Ringlage waren es lediglich rd. 2.300 m² bzw. 2%. Das ist nicht zuletzt Folge des mittlerweile zunehmend geringen Angebots an modernen bzw. gut gemanagten Objekten / Flächen im Citykern, das letztlich die Nachfrager dazu „zwingt", auf Cityrandlagen auszuweichen:

Stadtrandlagen nehmen in Leipzig eine immer geringere Marktbedeutung ein: 2009 wurde hier nur rd. 1% aller Flächenumsätze generiert.

Weiterhin hohe Nachfrage durch Dienstleistungsunternehmen

Wie bereits in den Vorjahren von AENGEVELT-RESEARCH analysiert stellten auch im Jahr 2009 unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister die stärkste Nachfragegruppe am Leipziger Büromarkt. Ihr Anteil ist ungeachtet eines Anstiegs des absoluten Flächenumsatzes um rd. 7.000 m² auf rd. 53.000 m² mit rd. 46% gegenüber dem Vorjahr (2008: 54%) deutlich gesunken.

Durch die öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck wurden im Jahr 2009 rd. 40% (46.000 m²) des Flächenumsatzes generiert. Im Vorjahr betrug die Marktquote dieser Gruppe gerade einmal 7%. Ausschlaggebend für den großen Unterschied ist der atypische Großabschluss seitens der Stadt Leipzig.

Innerhalb der Nachfragegruppe Medien- bzw. IT-Unternehmen sanken sowohl der absolute Flächenumsatz als auch die Marktquote auf 9.200 m² bzw. auf 8% (2008: 16.500 m² bzw. 20%).

Dasselbe gilt auch für die Sonstigen. In dieser Gruppe sank die Marktquote von 15% auf 4% und der Flächenumsatz von knapp13.000 m² auf rd. 4.600 m² im Jahr 2009.

Analog zu den Vorjahren spielten Finanzdienstleiser mit einer Marktquote von lediglich 2% bzw. einen Flächenumsatz von rd. 2.300 m² auch im Jahre 2009 erneut kaum eine Rolle (2008: 4% bzw. 3.500 m²).

Angebotsüberhang weiter rückläufig

Der nominelle Büroleerstand ging nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH beachtlich auf ca. 645.000 m² Anfang 2010 zurück (Anfang 2009: rd. 720.000 m²).

Die Leerstandsquote unterschritt damit erstmals wieder in dieser Dekade die 20%-Marke und stellt sich aktuell auf rd. 18,7%.

Dazu trug auch das geringe Fertigstellungsvolumen von lediglich rd. 8.000 m² Bürofläche in 2009 bei, zumal hiervon bereits Anfang 2009 der größte Teil an Eigennutzer und Mieter vorvermarktet war. Auch von den rd. 34.000 m² Bürofläche, die nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2010 fertig gestellt werden, sind bereits rd. 25.500 m² bzw. 75% zum Jahresanfang 2010 vorvermarktet.

Insgesamt prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2010 einen Rückgang des nominellen Angebotssockels auf rd. 600.000 m².

Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit

Für die objektive Bewertung der Marktwirksamkeit des Angebotsvolumens ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote bekanntlich völlig untauglich. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH zur umfassenden Analyse der differenzierten Leerstände entwickelten Leerstandsindex „ARLEX"  (AENGEVELT-RESEARCH LEERSTANDS-INDEX) ist der nominelle Gesamtleerstand nach höchst unterschiedlichen Marktwirksamkeiten zu differenzieren:

Am Leipziger Büromarkt sind von der derzeit insgesamt verfügbaren Angebotsreserve von 645.000 m² allein schon rd. 76.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve (basierend auf der durchschnittlichen Umsatzdynamik der letzten 10 Jahre) für das marktwirtschaftlich zwischen den Mietvertragsparteien ausgewogene „Funktionie-ren" des Marktes notwendig.

Außerdem entfallen weitere rd. 290.000 m² auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um leer stehende Büroflächen in Objekten, die seit schon mindestens 5 Jahren durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% aufweisen.

Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind auch Untermietflächen bzw. latente Leerstände. Hierauf entfallen in Leipzig indessen lediglich rd. 4.000 m².

Nach analyseerforderlicher Bereinigung des rein nominellen Leerstands (645.000 m²) um die drei vorerwähnten Leerstandsqualitäten verbleibt  in Leipzig demnach ein tatsächlich marktwirksamer Flächenüberhang von „lediglich" 275.000 m² (Anfang 2009: rd. 329.000 m²).

Die Leerstandsdifferenzierung nach „ARLEX" zeigt eindeutig, dass die rein nominelle Leerstandsrate (18,7%) wie lediglich marginale Aussagekraft hat. Der um das mittelfristig absatzerforderliche Angebotsvolumen sowie strukturelle und latente Leestände bereinigte und damit tatsächlich marktwirksame Angebotsüberhang stellt sich mit 275.000 m² auf 8,2% des Büroflächenbestandes (ca. 3,4 Mio. m²).

Weiterhin moderate Mietpreise

Das Mietpreisniveau am Leipziger Büromarkt blieb nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2008 stabil bzw. zog etwas an.

Im Spitzensegment des Büroflächenmarktes stieg die bei Neuabschlüssen realisierte Miete auf ca. EUR 12,00/m², (2008: rd. EUR 11,00/m²). Für 2010 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem stabilen Spitzenmietpreisniveau aus.

Die mittleren Büromieten im Citybereich erhöhten sich in 2009 ebenfalls auf EUR 7,90/m². (2008: EUR 7,50/m²).

Auch die mittlere Miete im gesamten Stadtgebiet stieg von rd. EUR 5,85/m² auf aktuell EUR 6,10/m².

Insgesamt bietet Leipzig damit im bundesweiten Vergleich unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmensan-siedlungen und -expansionen.

Weitere Informationen:
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf

Tel.: 0211/83 91-307
Mobil: 0172/98 04-203
E-mail: t.glodek@aengevelt.com
URL: www.aengevelt.com

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